Come vendere casa indipendentemente dall'andamento del mercato immobiliare? (1^ parte)

22Feb
Come vendere casa indipendentemente dall'andamento del mercato immobiliare? (1^ parte)
Vendere casa

In missilistica, il motore  booster è quello del razzo che dà la spinta necessaria a staccare il veicolo spaziale dalla rampa di lancio. Trasportando questo semplice concetto in ambito immobiliare, quali sono i 3 propulsori che aiutano a concludere la vendita di qualsiasi casa alle migliori condizioni possibili in quel preciso momento?

Secondo un vecchio adagio, le tre parole più importanti in assoluto nel settore immobiliare sono "Posizione, Posizione, Posizione". Ma se è ancora così e tu sei un proprietario che vuole vendere la sua proprietà, c'è qualcosa che potresti fare per migliorare la posizione?

In questo articolo, ti aiuterò a trovare una soluzione vera per raggiungere il tuo obiettivo di vendita. 

Ora, ogni venditore ha di solito tre obiettivi principali:

  1. vendere la casa in tempi ragionevolmente brevi;
  2. vendere al prezzo più alto consentito dal mercato (quello del momento, del periodo che lo mettono in vendita);
  3. vendere con il minimo sforzo e con zero problemi, o quantomeno pochi e risolvibili.
Per raggiungere tutti e tre questi obiettivi e quindi ottenere nuove risorse economiche da destinare ad altri progetti, ecco che "i 3 propulsori" più importanti nel mercato immobiliare allora non sono "Posizione, Posizione, Posizione", bensì Prezzo, Condizione e Disponibilità.
 
Cominciamo qui dal prezzo, il primo elemento che serve a "mettere i mattoncini" sui quali si reggono i tempi di una vendita.
 
Certamente il prezzo ha molto a che fare con la posizione, ma ha anche molto a che fare con la conoscenza, l’esperienza, le attuali condizioni di mercato, la concorrenza di proprietà simili e così via. Vendere una proprietà ha sempre a che fare con la corretta determinazione del prezzo. Ogni agente immobiliare sa fin dall'inizio che un prezzo eccessivo per "aggiungere un largo margine", come crede la maggior parte dei proprietari venditori, ritarderà una vendita di anni e, oltretutto, si tradurrà in un prezzo finale di vendita molto inferiore a quanto si sarebbe potuto ottenere entro i primi 3 mesi dalla prima uscita sul mercato

Il prezzo basato sul valore è un modello di prezzo definito dal semplice fatto che il mercato immobiliare segue la tendenza degli acquirenti: un immobile costa tanto quanto un acquirente è disposto a pagare per averlo.

Quindi, attribuire un prezzo corretto alla tua proprietà è il primo fattore che fa la differenza tra riuscire a vendere al prezzo migliore o no.

Perciò come proprietario venditore, devi sapere:

  1. A quale prezzo sono state vendute di recente proprietà simili alla tua?

  2. Che differenza c'è stata in percentuale, tra il prezzo iniziale richiesto su internet da altri che hanno venduto e il prezzo finale al quale hanno realmente venduto?

  3. Per quanto tempo sono rimasti sul mercato (ognuno col proprio prezzo iniziale) altri immobili simili al tuo prima di essere venduti?

  4. Quali proprietà avevano invece un certo prezzo, ma non sono state vendute per anni o magari, alcune sono state tolte dal mercato?

  5. Da quanti mesi o anni ci sono immobili ancora sul mercato in zone limitrofe al tuo e a quale prezzo?

  6. Dovendo necessariamente basare il prezzo sul valore, quali variazioni di prezzo ci sono state nel mercato immobiliare odierno, in questo momento che leggi?

Quando come venditore, riesci a comprendere appieno tutti e 5 i punti precedenti da tenere in considerazione, capisci il mercato nel quale stai entrando. Se è florido o fiacco, in crescita o in flessione. In più ogni proprietario quando decide di vendere casa, inevitabilmente vi aggiunge un fattore emotivo. C'è molta emozione coinvolta, che si porta nella determinazione del prezzo, e se questo prezzo è sbagliato, si finisce per aggiungere anche la frustrazione della mancata vendita, o la delusione, la stanchezza, specie dopo qualche anno con molte visite ricevute e nessun interesse a concludere per via del prezzo fuori mercato.
 
 
Perché ogni venditore della propria casa dovrebbe conoscere "la legge di sostituzione"?

Quando metti la tua proprietà sul mercato, questa entrerà in concorrenza con proprietà simili e sarà soggetta a una legge economica chiamata "legge di sostituzione". Se il prezzo della tua proprietà è troppo alto rispetto al valore del mercato attuale, nessuno lo vorrà prendere in considerazione. Altri venditori che accetteranno i consigli (spassionati) dei loro agenti immobiliari di non commettere lo stesso errore, partiranno da un prezzo di vendita di un 8-10% in più del valore di mercato, mentre il tuo verrà lasciato lì, che sia con tante visite o poche, ma senza una sola negoziazione. Perché tutti i possibili acquirenti vedendo un prezzo fuori mercato, lo guarderanno sì, poi però andranno a comprarne un altro che abbia un prezzo "giusto per il mercato", e quindi con un valore migliore, in quanto congruo.

 

Quand'anche col prezzo troppo alto tu fossi abbastanza fortunato da ricevere un'offerta, dovendo la maggior parte degli acquirenti ricorrere ad un mutuo, se in seguito alla valutazione del perito della banca, questo dato acquirente non riuscisse a ottenere il mutuo, perderai comunque l'acquirente che andrà a comprarne un altro (con prezzo congruo per il mercato, appunto). Nel momento in cui tu perdessi l'acquirente, ecco che dovrai abbassare il prezzo necessariamente, perché saprai con l'evidenza dei fatti quanto vale realmente la tua proprietà.

Quindi il messaggio è: prezzo giusto fin la prima volta. E questa valutazione del prezzo giusto va in base alla posizione della tua proprietà, alle sue condizioni e alla concorrenza.

 

Nel prossimo articolo vedremo insieme in che modo anche le condizioni dell'immobile e la disponibilità nel creare una buona esperienza di visita per i vostri acquirenti, influiscano sulla vendita. Se vuoi leggerlo subito a seguire, clicca su questo link: https://www.laffarepontedera.it/it/a-1885-come-vendere-casa-indipendentemente-dall-andamento-del-mercato-immobiliare-2%5E-parte

Se ti è piaciuto questo articolo, ti ricordo che puoi sempre contattarci per domande, consigli, suggerimenti.
Una consulenza immobiliare esperta, spesso può fare la differenza e tornarti utile. Scrivici pure su info@laffarepontedera.it
 

Autore dell'articolo: Dott. Raffaella Pirrello 

Da 18 anni nella mediazione immobiliare. Dopo una laurea specialistica in Lingue straniere moderne a Firenze, nella prima parte della carriera ho operato come Responsabile commerciale estero. Trasferita a Pontedera, sono diventata un mediatore professionale in grado di sommare la pluralità di competenze acquisite. 

Capace di trasmettere competenze e fiducia dalla prima stretta di mano. Seguo le parti come un alleato obiettivo e sempre nel loro miglior interesse.